Kaum ein anderer Zankapfel zwischen Mieter und Vermieter landet so oft vor deutschen Gerichten wie die jährliche Betriebskostenabrechnung.
Die einen sehnen sie herbei und hoffen auf eine mehr oder weniger üppige Erstattung – für die anderen ist sie jedes Jahr aufs Neue ein Ärgernis.
Was ist eine Betriebskostenabrechnung
Die Betriebskostenabrechnung an sich ist schnell erklärt. Jeder Mieter einer Wohnung oder eines Hauses bezahlt pro Monat einen festen Grundpreis (pro Quadratmeter) an den Vermieter. Zusätzlich sind aber auch noch Nebenkosten, die so genannten Betriebskosten, zu begleichen.
Normalerweise bestehen diese Kosten unter anderem aus
- Kalt-/Warmwasserkosten
- Müllgebühren
- Kosten für Hausreinigung
- Kosten für Gartenpflege
- Hausmeister
- Steuern und Abgaben
In seltenen Fällen können zudem noch Stromkosten als Pauschale in den Betriebskosten enthalten sein.
Diese Wohnnebenkosten werden mit einem Faktor auf die jeweilige Mietfläche und auf die darin lebenden Personen hochgerechnet.
Als wäre es mit dieser mathematischen Rechengleichung zwischen Vermieter und Mieter noch nicht genug, sind in der Betriebskostenabrechnung auch noch weitere Kosten von Versorgungsträgern enthalten.
Zu den vielleicht größten Heizungsableser-Diensten in Deutschland zählen
- ista
- techem
In der Jahresabrechnung dieser Firmen finden sich neben den Gebühren z.B. für gemietete Wasseruhren, Heizkostenverteiler und auch eventuelle Rauchwarnmelder auch die Kosten für turnusmäßige und vorgeschriebene Eichgebühren. Wenn nicht anders vereinbart, sind diese Umlagefähig in der Betriebskostenabrechnung.
Fas jährlich erhöhen sich die Betriebskosten vor allem in den Bereichen Müll und Abwasser. Die Tendenz ist immer noch steigend.
Betriebskostenabrechnung – Hinter den Kulissen
Ist eine Abrechnungsperiode zu Ende gegangen, meldet der Vermieter den Versorgungsträgern/Heizkostenableser-Unternehmen die Werte des Mietobjektes, woraufhin die beauftragten Firmen ihre Abrechnungen an den Vermieter Rückübermitteln.
Und genau hier entstehen oftmals Missverständnisse, da die Abläufe einer Betriebskostenabrechnung nicht oder nur sehr gering kommuniziert werden.
Letztendlich leitet der Vermieter nur die tatsächlichen Kosten der Mieteinheit und des Mieters weiter, die dieser im Lauf eines Jahres verursacht hat.
Im einfachen Beispiel sieht diese Rechnung folgendermaßen aus:
- Ein Mieter zahlt neben seinem Mietgrundpreis eine Betriebskostenpauschale in Höhe von 70,00 Euro pro Monat, 840,00 Euro für ein ganzes Jahr.
- Auf Grund eines unvorhergesehenen Mehrverbrauches oder durch eine Kostenerhöhung erstellt der Versorgungsträger für diese Mieteinheit eine Schlussrechnung in Höhe von 1.080,00 Euro an den Vermieter.
- Vom Mieter wurden demnach 840.00 Euro vorausgezahlt, der tatsächliche Verbrauch jedoch bei einer Summe von 1.080,00 Euro
- Der Vermieter wird nun auf Grundlage dieser Werte eine Betriebskostenabrechnung an den Mieter senden mit einer Nachzahlung in Höhe von 240,00 Euro.
- Es ist davon auszugehen, dass in diesem Zug auch die monatliche Betriebskosten-Vorauszahlung um ca. 20,00 bis 30,00 Euro angepasst wird.
Der Mieter hat nun 30 Tage Zeit, diese Forderung an den Vermieter zu begleichen. Ebenso hat der Vermieter 30 Tage Zeit, ein eventuelles Guthaben an den Mieter zu erstatten.
Nicht einverstanden mit der BK-Abrechnung
Doch was, wenn Sie nicht mit der erstellten Betriebskostenabrechnung vom Vermieter einverstanden sind?
In diesem Fall legen Sie Widerspruch ein und beziehen sich in klaren Punkten auf die Unstimmigkeiten zu Ihren Berechnungen. Reine Vermutungen reichen dabei für einen gültigen Widerspruch nicht aus.
In den meisten Fällen prüft der Vermieter seine Abrechnung und legt Ihnen zur Plausibilität und Transparenz die Abrechnungen der Versorgungsträger/Heizkostenableser-Unternehmen vor.
Reagiert der Vermieter nicht auf ihren Widerspruch oder besteht ohne weitere Nachweise auf seiner Forderung, können Sie sich wehren, in dem Sie die monatliche Vorauszahlung auf Betriebskosten mindern oder unter bestimmten Voraussetzungen auch ganz einstellen.
In diesem Fall sollten Sie sich jedoch für weitere Schritte an Unternehmen wenden, die sich um den Schutz der Mieter kümmert oder sich anwaltliche Unterstützung suchen.
Ein harmonisches Miteinander zwischen Vermieter und Mieter ist leider oft nicht möglich, aus vielerlei Gründen. Dennoch empfehlen wir immer, bei Unstimmigkeiten im Mietverhältnis zuerst das Gespräch mit dem Vermieter oder der Hausverwaltung zu suchen. Oft sind es nur Missverständnisse und ein Rechtsstreit kann vermieden werden.
Im Laufe dieses Jahres werden wir von Dirk Voigt Umzüge GmbH auf unserem Facebook-Account auf die ein oder anderen Streitpunkte zwischen Mieter und Vermieter eingehen. Wir freuen uns auf Ihren Besuch!
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